Нерадивые застройщики, для того что бы избежать ответственности перед теми, кто вложил свои средства в строительство и приобретение в собственность жилища, всё почаще употребляют новейшую «старенькую» схему обхода ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — создание Жилищно-строительного кооператива.

   Сущность ЖСК состоит в том, что граждане, объединив свои деньги (паевые взносы), организовав ЖСК либо вступив в него, через правление ЖСК и его председателя участвую в строительстве жилища для собственных нужд.

   Всё вроде просто, остаётся ожидать священных квадратных метров.

   Но вдруг, как гром посреди ясного неба: «Строительство заморожено, средств нет, застройщик банкрот, граждане пайщики – доскорого свидания, а лучше: «Прощайте, ибо мы вас простили!».

   Если Вы читаете эту статью – или Вы такое уже услышали, или в Вас вкрадываются подозрения либо раздумываете о вступлении в ЖСК.

   И появляются вопросы: «А что случилось? А где вожделенное жильё? А где средства?».

   Попробуем разобраться в этом вопросе.

   Что бы этого не случилось, советуем направить Ваше внимание на нежеследующее и держать в голове, что ещё не всё потеряно.

   «Сероватые» схемы увода денег через ЖСК.

   Застройщик (кто организует всё строительство), имея в принадлежности либо аренде земляной участок под строительство, завлекает инвесторов, т. е. тех, кто будет оплачивать строительство, и подрядчиков – кто конкретно производит строительство, начиная от дизайна разрешительной документации и до сдачи дома в эксплуатацию. Подрядчиком часто выступает и честная организация, к тому же имеющая определённый авторитет в кругах строителей.

   Застройщик через подставных лиц организует ЖСК. Почему ЖСК а не «долёвка»? А поэтому, что ответственность Застройщика по Ф№ «Об участии в долевом строительстве» в данном случае не наступает, даже Закон о защите прав потребителей не применить, т. к. дела члена ЖСК и ЖСК регулируются только Уставом ЖСК и положениями Жилищного кодекса о жилищно-строительных кооперативах.

   В конечном итоге, средства пайщиков через ЖСК уходят в другие организации, а сам ЖСК отвечает перед членами кооператива только тем имуществом, которое они сами и занесли и, или требуют с Вас ещё взносы, либо ЖСК признаётся нулем (время от времени ликвидируется).

   На что следует направить внимание.

   Полностью может быть не соблюдена процедура сотворения самого ЖСК либо (и) принятия в члены ЖСК.

   В согласовании со ст. 121 ЖК РФ, что бы стать членом ЖСК, нужно соблюдение последующих критерий:  

1). Подать заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

2). Утверждение решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

3). Уплатить вступительный взнос.

   Не соблюдение хотя бы 1-го из критерий, является основанием того, что Вы не будете являться членом кооператива. В данном случае, если паевой взнос занесён, контракт пая заключен, то правоотношения подпадают под строительный попорядку и, соответственно, под Закон о защите прав потребителей. Это может быть переквалификация контракта о внесении паевых взносов в контракт подряда либо вообщем недействительность (ничтожность) сделки (признания опровержимой сделки недействительной и внедрения последствий ее недействительности, внедрения последствий недействительности жалкой сделки).

   В данном случае, у Вас есть шансы «надавить» на ЖСК как на подрядчика и привлечь Застройщика как солидарного должника на стороне подрядчика и истребовать неосновательное обогащение.

   Следует осторожно использовать «Истребование имущества из чужого нелегального владения» — виндикационный иск. По нему можно истребовать только индивидуально-определенную вещь (к примеру, квартиру, дом), но не деньги.

   Нередко, член кооператива оформляет доверенность на имя Председателя ЖСК на ведение деятельности во выполнение целей ЖСК (ведение переговоров, заключение договоров от имени ЖСК, другое). С одно стороны это возможность оперативно производить хозяйственную деятельность без созыва общего собрания, с другой стороны – Вы не сможете проследить с кем, на каких критериях заключены договоры. Председатель ЖСК и Правление могут вытворять всё что угодно.

   Можно ли расторгнуть такие договоры либо признать их недействительными (жалкими)?

   Давайте уточним, что такое доверенность.

   Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для консульства перед третьими лицами.

   Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, кроме случаев, предусмотренных законом.

   В нашем случае, непременно нотариальное заверение доверенности, или заверена лицом, имеющим такое полномочие.

   При отсутствии возможностей действовать от имени другого лица либо при превышении таких возможностей сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) потом прямо не одобрит данную сделку.

   Если доверенность оформлена ненадлежащим образом, и Вы в предстоящем не одобрили сделку, то сделка (контракт) считается незаключенной. Соответственно, стороны сделки должны возвернуть всё приобретенное по таковой сделке.

   И не забываем о сроках исковой давности.

   В случае же ликвидации ЖСК, используются нормы Штатского Кодекса, в согласовании с которыми, всё имущество кооператива, после расчета с кредиторами, передается участникам ЖСК пропорционально их паям. Все договоры ЖСК с другими лицами прекращаются, соответственно, всё неисполненное по сделкам ворачивается в кооператив и, в предстоящем, его учредителям (участникам).

   Ну а если Вы являетесь членом ЖСК и это соответствующим образом оформлено, в случае, если строительство прекращено либо по другим основаниям, Вы сможете отстаивать свои права методом переизбрания Правления и Председателя правления. При невозможности переизбрания управления ЖСК, Вы сможете выйти из кооператива и добиваться возврата собственного пая, в том числе, у третьих лиц.

   Уточню, всё изложенное выше носит рекомендательный нрав, и каждый случай нужно рассматривать раздельно.

   С почтением, «Уралфемида».    http://uralfemida.ru/